租賃專法上路 「房客」必知眉角

劉琦富/崔媽媽基金會義務律師

今年初號稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展及管理條例》公布而且預計要在6月27日施行,全文41條條文中,大概有超過三分之二的條文在規範包租、代管業的營運模式,顯示政府有意導入包租、代管等專業經營的模式,來避免過去租賃雙方對於租賃契約簽訂時、履行中、屆至後對於租賃契約條文解讀落差產生的誤解及因此產生的種種糾紛,以確保租賃雙方權益。

包租代管制度其實在市場上早就行之有年,只是欠缺法制化,但要推行到可以廣為民眾所接受並付費委託專業管理,對於那些以房租作為退休養老金或是零星出租1、2間房子的非專業包租公,恐怕還有很長一段路要走。

令人感到耳目一新的是在條例中第5條對於非具消費關係的住宅租賃契約,授權中央主管機關訂定租賃契約應約定及不得約定事項的規定。有在關心租賃法令的一定都覺得奇怪,政府不是在106年初的時候推出一個「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,怎麼這次又公布一個名字很像的租賃契約範本?                        
       
在106年初時,政府為了改善當時層出不窮的惡房東、租霸等租賃糾紛,推出了由行政院消保會通過並施行的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,希望一錘定音的解決過去在尊重契約自由前提下,少數職業房東濫用其經濟上及租賃資訊獲得的不平等地位與房客簽訂舉凡不得報稅、房客報稅導致房東應支出的收入增加部分由房客負擔、房客不得遷入戶籍等等對房客相當不利的租賃條款之情事,並進一步釐清修繕責任的負擔、水電瓦斯費必須書面約定等。

「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」因《消費者保護法》第17條而發生強制性規範效力,然而這部分的規範對象僅限於企業經營者房東,雖然消保處解釋只要反覆實施出租行為、非屬偶一為之,並以出租為業者,不論是公司、團體或個人,也不論出租戶數,都應該屬於「企業經營者房東」。但是要認定「企業經營者房東」實在太困難了,經查詢,各縣市政府似乎都沒有就企業經營者房東違反上開規定而依《消費者保護法》第56條之1有命限期改正或開罰的實例,可謂是立意良好,但尚嫌無處可行。

這次內政部所推出的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,主要針對非屬消費關係的租賃契約,簡單的說就是含括了市面上最常見的一般房東出租給房客作為居住使用的租賃契約,內容雖然跟之前針對企業者經營房東推出的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」相差無幾,但是針對房客提前終止租約有更寬鬆的認定,增加了房客因疾病而有長期療養需要時得提前終止契約等規定。

簡單的來說,只要你是為了居住使用而向房東承租,一定可以適用到上面提到的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」或「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,你的房東是企業經營者的職業房東就適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」;你的房東只是零星出租的非職業房東就適用「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,所以各位房客,當你的房東拿出一般常見在書店買的簡易租約要你簽約時,多想3秒鐘,你可以有更好的選擇。