租賃專法施行後 「房東」必知眉角

劉琦富/崔媽媽基金會義務律師

租賃專法在今年6月27日正式施行了,看著密密麻麻的法條以及專法中授權的各式各樣契約應約定及不得約定事項、契約範本,讓房東們陷入「滿天全法條,要用無半條」的窘境,不知道施行後到底該怎麼簽契約才對。

其實,如果你是專業包租公或企業經營房東,並不需要特別為租賃專法的施行做什麼調整,若是租給房客作為居住使用的話,在民國106年1月時起就應該適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的規範。但如果你是個人房東,只少少的出租1、2間房子的話,那租賃專法就對你有很大的影響了。

首先,你必須先確認你的房客是不是作為居住使用,如果不是的話,比方說租給公司辦公、商業經營等等,基於契約自由你們當然可以自行約定契約內容。但如果是租給房客作為居住使用,那就有內政部公布的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」的適用,當然,你不一定要拿這份資料從第一條抄到最後一條,還是可以自己跟房客約定契約內容,但是當你和房客約定的內容有違反「不得約定事項」的話,那條違反的約定就會無效。而契約中沒有約定到「住宅租賃契約應約定事項」的話,應約定事項還是會構成契約內容。

而「住宅租賃契約不得約定事項」大概就是說,房東要出租的是A屋,不可以在租屋網站拿美美的B房屋照片說是A屋,然後又說照片僅供參考;不能跟房客約定說不能遷入戶籍到租屋處;不能叫房客不可以把房租拿去報稅,也不能約定如果房客去報稅的話,導致房東要多繳的稅金要讓房客出;不能叫房客在租約期滿後把契約文書繳回;押金不得超過兩個月的租金等等。

而「住宅租賃契約應約定事項」中對房東比較重要的地方是:房客要裝潢房屋必須經過房東同意;簽約的時候,房東可以要求房客提供身分證或可以證明房客身分的文件,免得遇到假冒他人身分的房客或是發生糾紛後不知道去哪找人的窘境;而房東當然也要在簽約時出示身分證或可以證明身分的文件以及有權出租房屋的證明文件。

所以為了避免掛一漏萬,還是誠摯的推薦各位房東在簽約時用內政部依照「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」所製作的契約範本,範本內容相當詳細,該想到的幾乎都想到了,也有提供雙方用勾選的方式來確認契約內容,可說是房東界的居家必備良藥。

另外,其實房東應該都注意到,未來出租給房客供居住使用的話,已經不能再用契約來「避稅」了,那麼,這個時候就更要推薦房東們一定要把租約拿去公證,過去房東界一直有個江湖傳說是租約去公證的話,國稅局會查到租金然後叫房東補稅,所以很多房東不敢把租約拿去公證,但其實公證好處多多,特別是租約到期後,如果房客耍賴不搬的話,房東可以省去到法院請求房客搬離耗時約半年至1年半不等的訴訟期間,直接拿公證書向法院執行處聲請強制執行。

最後,如果你是屬於不想處理房客糾紛,不想要三不五時緊急處理房客需求,只想繳少少的稅,只想等著租金入帳的「佛系房東」,不妨考慮租賃專法中規範嚴密的包租、代管程序,付費委託給有信譽的租賃業者,也會是一個不錯的選擇。